LOCACIÓN Y SUS PROCESOS JUDICIALES, LA - 1.ª ED. 2001

Prólogo
PROCESOS JUDICIALES SOBRE LOCACIONES

CAPÍTULO I
Normas de los procesos en general sobre locaciones
CAPÍTULO II
El juicio de desalojo en general
CAPÍTULO III
Desalojo por abandono
CAPÍTULO IV
Desalojos por vencimiento de plazo y por falta de pago
CAPÍTULO V
Desalojos por otras causales
CAPÍTULO VI
Ejecución de alquileres
CAPÍTULO VII
Juicios de consignación

Apéndice I
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES

La locación
CAPÍTULO I
Régimen de las locaciones urbanas en la legislación argentina
CAPÍTULO II
Las mejoras en los inmuebles dados en locación
CAPÍTULO III
La sublocación y la cesión del contrato
CAPÍTULO IV
Incumplimiento y desalojo
CAPÍTULO V
Causales culpables y no culpables de desalojo
CAPÍTULO VI
Hechos que no extinguen la locación
CAPÍTULO VII
Situaciones especiales
CAPÍTULO VIII
Efectos de la extinción de la locación

Apéndice II
JURISPRUDENCIA ANOTADA
BIBLIOGRAFÍA DE LA OBRA

En el principio fue la normativa del Código Civil, inspirada en una concepción liberal individualista, que no veía la necesidad de "intervenir en el contrato de locación", sobre la base de disposiciones imperativas, destinadas a "imponerse" a la voluntad de las partes. La locación era hija dilecta de la autonomía de la voluntad, del "dejar hacer" a los particulares, sin perjuicio de una profusa, detallista y tal vez excesiva regulación supletoria, emanada de textos meramente dispositivos, con la finalidad de ilustrar, ayudar y completar los vacíos del quehacer privatista; se tutelaba el negocio del propietario rentista.

En un segundo momento o etapa legislativa, la locación, sobre la base de circunstancias económicas bien visibles que por su trascendencia llegan a conmover al hacedor de la ley, cambia de rostro y se vuelve, no de la noche a la mañana sino en un proceso lento - que comienza en la década del '20 con la ley 11.156 y culmina en la del '40 con el decreto 1580 y sucesivas "leyes de emergencia"- en un contrato regulado, negocio en el cual interviene el Estado, por consi-derar que el orden público, tanto de dirección como de protección, campea en el mismo. Es una etapa, reiteramos, provocada por la "escasez de viviendas", por el exceso de demandas de inmuebles para locar y la escasez de ofertas; por la quiebra o el desquiciamiento del mercado locativo. Durante ella se protegió al inquilino a través de la prórroga de los plazos, con la consiguiente imposibilidad de desalojar, la permanencia en el uso y goce y con la "regulación" de los precios.

Un tercer momento en la vida del contrato de locación se inicia con "la vuelta al Código Civil", dispuesta por decreto en el año 1979. Fue, sin lugar a dudas, una medida "voluntarista" que no tuvo base o apoyo en la realidad económica puesto que el "mercado locativo" continuaba desquiciado, sino, más bien, en un anticipo de las consignas propias de una economía de mercado. Del dirigismo se pasó, abruptamente, pendularmente, a la desprotección. De pensar sólo en el inquilino a pensar exclusivamente en el locador. Empero, este período, que aún vivimos, no muestra un rostro de "pureza liberal", puesto que en el año 1984 la ley 23.091, aprobada durante el gobierno radical, incorporó, modificando el Código Civil, una serie de soluciones inspiradas en la protección de la parte débil en el negocio locativo. La tendencia, en plena economía de mercado, no es hacia una mayor intervención del Estado sino, por el contrario, a la desregulación, la privatización y la flexibilización de las soluciones.

Tal vez lo novedoso de este tiempo argentino, 1997, es la abundancia de inmuebles desocupados, especialmente de viviendas pero también de locales de comercio, frente a las necesidades insatisfechas. Los problemas actuales son de "acceso al mercado locativo" por falta de posibilidades económicas. Aquí también se necesita de un proceso de "reactivación". Se podrá decir que algunas pretensiones locativas son exageradas en relación al ingreso medio, pero la cuestión no es tanto de "precios altos o bajos" sino de imposibilidad de distraer una parte del salario en el uso y goce de un inmueble...
El fin de la locación, la acción de desalojo expedita, promueve alegrías y tristezas. Muchos locadores lamentan que sus inquilinos se retiren, puesto que saben de las dificultades que enfrentarán en la tarea de buscar nuevos locatarios; otros, por el contrario, no ven las horas de concluir la relación con un mal inquilino, incumplidor, moroso o pleitista.

El contrato de locación, cada vez más, debe ser una obra de confección, para servir a las necesidades de las partes celebrantes. Hijo de las voluntades autónomas y no ya un quehacer compartido, con una presencia fuerte del legislador. Empero, en las locaciones, más que en muchos otros ámbitos, se observan las consecuencias del diferente "poder de negociación", de la dialéctica entre una parte fuerte y otra débil. Es, por lo común y corriente, un contrato por adhesión a cláusulas predispuestas por el locador, a las cuales el eventual locatario no puede discutir sino adherir, aceptar o rechazar. De ahí que la "información", el conocimiento de las consecuencias del contrato, de los efectos obligacionales, con ser importante, no sea una cuestión decisiva, puesto que las "condiciones generales" aparecen como obra impuesta y no como el resultado de la discusión.

En el marco de una "economía de mercado" no nos debe llamar la atención que la Ley de Defensa del Consumidor no alcance a los inquilinos o locatarios. La 24.240, en su artículo 1º, pese a considerar consumidores a los "locatarios de cosas muebles" y a los "adquirentes de inmuebles nuevos destinados a vivienda", deja fuera a los locatarios de inmuebles. No nos parece ni justo ni razonable. Son exclusiones muy dificiles de explicar frente a temas como la publicidad engañosa, el deber de información, las cláusulas abusivas y tantos otros, donde la protección a los locatarios se justifica sobradamente.